Zwei benachbarte Wohn- und Geschäftshäuser in Essen-Altendorf, direkt an der Altendorfer Straße (B 231) mit Straßenbahnhaltestelle vor der Tür. Verkauf nur zusammen. Provisionsfrei direkt vom Eigentümer.
DAS OBJEKT
• 11 Wohnungen (1,5 bis 4 Zimmer, 29,61 bis 119,00 m²)
• 2 Ladenlokale im Erdgeschoss (51,90 m² Einzelhandel + 401,90 m² Möbelhandel mit rückwärtiger Ausstellungshalle)
• 14 Garagen (7 im Garagenhof Nr. 262, 7 im Untergeschoss des Anbaus Nr. 264)
• Grundstück 1.103 m², vermietbare Fläche 1.155,71 m² (Wohnen 701,91 m², Laden 453,80 m²)
• zusätzlich rund 276 m² Keller- und Lagerflächen
• Baujahr 1955, Massivbauweise, voll unterkellert, Dachgeschoss nicht ausgebaut
MIETEN UND RENDITE
• Jahresnettokaltmiete IST: 98.409,60 € (8.200,80 € monatlich)
• Jahresnettokaltmiete SOLL: 114.021,60 € (9.501,80 € monatlich)
• Kaufpreis 1.653.000 € = Faktor 16,8 auf IST, Faktor 14,5 auf SOLL
• Bruttoanfangsrendite 6,0 % IST / 6,9 % SOLL
• 1.430 €/m² vermietbare Fläche
• Vermietet: 8 von 11 Wohnungen, beide Ladenlokale, alle 14 Garagen. Drei Wohnungen (164,33 m²) stehen leer bzw. werden renoviert.
MIETSTEIGERUNGSPOTENZIAL Zwei Bestandsmieten aus 2012 und 2024 liegen bei 4,97 und 5,04 €/m² und damit deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Neuvermietungen 2025/2026 im selben Haus wurden zwischen 9,45 und 12,03 €/m² abgeschlossen. Die Zielmieten der drei leerstehenden Wohnungen sind mit 7,51 bis 8,25 €/m² konservativ angesetzt. Der Jahresrohertrag stieg seit dem Erwerb bereits von 82.325 € (Gutachten 01/2022) auf 98.410 € (09/2026), also um 20 %.
LAGE Altendorfer Straße (B 231), Hauptgeschäftsstraße des Stadtteils. Straßenbahnhaltestelle Helenenstraße unmittelbar vor dem Haus, City-Center Altendorf mit Nahversorgung gegenüber. Krupp-Park und ThyssenKrupp-Quartier östlich, nördlich entsteht auf dem ehemaligen Kruppgürtel das Neubauquartier Essen 51 mit rund 1.700 Wohnungen. Universität Duisburg-Essen rund 1,5 km, Essener Innenstadt mit Limbecker Platz rund 2 km, Bahnhof Essen West rund 800 m, A 40 über die Anschlussstelle Essen-Frohnhausen.
ZUSTAND Putzfassaden gestrichen, Satteldächer mit Ziegeleindeckung, Kunststofffenster mit Isolierverglasung in beiden Häusern. Wohnungen und Bäder wurden bei Mieterwechseln schrittweise erneuert, zuletzt 2024 bis 2026. Das rechte Ladenlokal Nr. 262 wurde 2025 komplett renoviert (Feinsteinzeugboden, Wände, Schaufensterfront). Nr. 262 mit Gaszentralheizung (Wärmeerzeuger 2010), Nr. 264 mit Gasetagenheizungen. Die Gutachten 2022 weisen keinen Instandhaltungsrückstau aus, nur einen leichten Modernisierungsrückstau. Zwei leerstehende Wohnungen sind sanierungsbedürftig.
RECHTLICHES Keine Baulasten, nicht im Altlastenkataster, kein Denkmalschutz, kein Sanierungsgebiet, kein Bebauungsplan (§ 34 BauGB). Übergabe lastenfrei, bestehende Grundpfandrechte werden über den Notar Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung abgelöst. Der Mieter des Möbelhandels optiert zur Umsatzsteuer.
